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小产权房两次转让 法院能否判定合同无效
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    不久前,常熟市尚湖法庭在审理一起房屋买卖合同纠纷案件中,原告坚称自己买的是小产权房,要求被告返还房款,被告则咬定双方口头协议买卖房屋时,原告是知情的,不愿意返还房款。为此,双方各执一词,争执不下。

  事情是这样的,杨某夫妇是浙江人,1997年在常熟做生意时买下了常熟虞山镇一处房产,但该房屋的土地性质是集体土地,建造的时候也未办理用地手续和建设审批手续。后在2007年的时候,其将房屋卖给了王某、赵某,但是一直未办理过户手续。在20多万的房款缴清后,王某、赵某便搬进了房子。生活若一直风平浪静地过下去也不会有什么问题,可是王、赵两人不是正常的夫妻关系,而是不正当的男女关系。2008年,王、赵两人因种种琐事而关系僵化,矛盾丛生。此时心有不甘的王某认为房子是自己花钱买的,就想把房子要回。赵某怎么肯善罢甘休,她干脆把房子钥匙换了,不让王某进门,也拒不承认房子是王某买的。王某急了,难道自己花钱买的房子就那么轻易白白送人了吗?

  经过好多次交涉无果后,王某经人指点,一气之下将杨某夫妇和该房屋所在地村委会告上法庭,称小产权房不能买卖,要求杨某夫妇将房款返还。

  法院立案受理后,依法进行了审理。在审理过程中,应王某的申请,法院将赵某列为共同原告参与诉讼。法庭上,王某称:2007年,他和杨某夫妇口头约定以24万余元的价款购买虞山镇一套房屋,后其陆续交付了全部房款,在办理房屋过户手续时,其得知该房屋为集体土地房,不能办理过户,为此其要求杨某返还房款,遭到拒绝。根据法律规定,其与杨某夫妇的房屋买卖合同是无效的,而该房屋的最初出卖人为该房屋所在地村,现其要求法院确认其与杨某夫妇的房屋买卖合同无效,要求杨某夫妇返还其价款24万余元,房屋返还给该村。赵某则称:该房屋是其与王某共同购买的,购买时双方均明知是集体土地房,无法办理房屋产权证的。交付的房款也是她和王某共同出资的,现该房屋由其占有使用,不同意返还房屋。

  杨某夫妇也有一番说辞:该套房屋是他们向该房屋所在地村购买的,2007年,王某、赵某与其达成口头协议,出价24万余元购买该房屋,后王、赵两人陆续交付了房款并搬进房屋是事实。但他们一直认为王、赵两人是夫妻关系,因此不清楚两人各付了多少金额的房款。其在出卖房屋时已明确告知王、赵两人房屋是集体土地房,现在不同意原告以这个为借口主张合同无效。如果法院判决房屋买卖无效,要求原告将房屋恢复原状。

  房屋所在地村称:该房屋的土地性质为集体土地,建造时未办理用地手续和建设审批手续,1997年时杨某将房屋买走,后杨某将房屋出卖其并不知情,其不是王某、赵某和杨某夫妇房屋买卖合同的当事人,不享有该合同的权利,也无须承担合同义务,故其对原告不负有返还房屋款的义务。在此次诉讼中,杨某夫妇并未主张与其的房屋买卖合同无效,按照民事诉讼不告不理的原则,法院不应主动理涉。

  法院审理后认为,该处房屋建造时未办理相关建设用地和建设管理审批手续,房屋所在村即将房屋出卖给杨某夫妇,违反了我国相关法律的禁止性规定,房屋买卖应属无效。杨某夫妇将房屋转让给他人,也应属无效。《合同法》规定:无效的合同自始没有法律约束力,因该合同取得的财产应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应的责任。依据该规定,杨某夫妇应返还王、赵二人房款。房屋所在村与杨某夫妇之间的房屋买卖合同虽然无效,但考虑到此双方之间均未有返还房屋及价款的意思表示,故法院对此不作干预。

  近日,法院依法对该案作出判决,即王某、赵某与杨某夫妇的房屋买卖合同无效,杨某夫妇与房屋所在村的房屋买卖合同亦无效。王某、赵某将该房屋还原后返还给杨某夫妇,杨某夫妇则将购房款返还王、赵二人。 

 

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