车位、车库之法律性质
我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”即建筑物区分所有权，是由专有部分所有权和共有部分所有权共同组合而成的一种“复合物权”。从物权法的规定来看，判别车位、车库权属的前提性问题，是判别车位、车库是属于建筑物的专有权的客体范围还是专有部分以外的共有权的客体范围。
车位是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放车辆为目的的属于开放式空间的场所。车库，是指住宅小区内设置的以存放车辆为目的具有封闭的空间的场所。如果车位、车库是占用的道路或者其他场地，并计入公摊面积的，则属于建筑物区分所有权中共有部分所有权的客体，属于业主共有。如果车位车库具有构造上和独立的利用性，没有计入公摊面积的，则可作为建筑物区分所有权中专有部分所有权的客体，属于开发商所有，由开发商和业主约定车位、车库的使用权处理规则。
物权法规定
2007年3月16日通过的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《物权法》第七十四条及相关司法解释之理解
（一）《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”本款规定在于对小区业主利益的保护，也是对车位、车库之流转作出的必要限制。但是如何理解“首先满足业主的需要”？是业主想买多少就能买多少，还是只能是基本的需要，是每户均有平等的分配权，还是一户可以购买多个车位。暂时没有需求的业主，多年之后有了车辆，而此时开发商已经卖给了其他业主，怎么办？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条对此作出明确规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。有人认为，只要开发商按照配置比例建设车位，是将车位租赁给几个业主还是平均分配给业主都是合法的，此言差矣。该规定的强调建设单位不仅要按照配置比例建设车位，还要根据公平原则，按照配置比例出售、附赠或者出租等方式处分给业主。如果配置比例是1：1，则应保证每一户都有一个车位。如果有的业主暂时没有需求，开发商如果从经济学的角度，使车位、车库充分利用的话，也应该在满足这些业主在房屋土地使用年限内可能随时有需求的情况下将富余车位处分给业主或者业主以外的人。一旦有业主有新的需求，开发商仍应按照配置比例的规定给予满足。如果开发商违反该本款规定，将建筑区划内用于停放汽车的车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主以外的人，或者以其他方式不合理第排除业主优先取得或使用的权利，业主请求确认该行为无效的，应予支持。本款立法的目的是保护小区业主的利益，所以该规定不仅仅在于约束开发商同样适用于业主，如果业主通过购置或者租赁的方式得到车位或者车库之后，自己不用而是处分给小区业主之外的人，仍然视为违反本款之规定，其他业主请求确认该行为无效的，应予支持。
（二）《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本款规定确立了车位、车库的权属及其流转的一般规则。根据《物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因此，房屋及车位等建筑物在流转之前，归开发商所有，这是不争的事实。不过对于房屋流转之后，车位及车库是否是强制性流转，大家对之持不同的理解。有人认为车位、车库是房屋的从物，应该附属于房屋强制性的转移。有人认为该车位属于开发商所有，由开发商根据配置比例进行处分。那么车位、车库是否属于房屋的从物呢？根据我国最高立法机关的立法解释，所谓主物就是能够独立发挥效用的物，从物是不能独立发挥效用，而是通过主物发挥效用的物。从业主的角度来讲，购买房屋是为了满足居住的需要，车位不是必须得，车位也不是住房必须得组成部分，也不是房屋转移时必须附加的条件。所以持强制转移之说的观点是错误的。那么车位、车库是否就当然地属于开发商所有了呢，答案是否定的。判决车位车库是否属于业主，取决于开发商是否将车位、车库建筑面积公摊给业主。如果面积已公摊的，则车位、车库属于业主共有；如果面积未公摊的，则所有权属于开发商，具体如何流转，遵从开发商和业主之间的约定。从实务来看，规划用于停放汽车的车位、车库通常不会计入公摊面积。如建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。”
（三）《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本款规定明确了属于业主共有的车位的范围，即占用业主共有的道路或其他场地修建的停车位的归属当然地随着土地使用权的转移而属业主共有。商品房买卖合同、商品房预售合同或者商品房销售合同等都不得以约定排除此类法定车位的归属权。这里的其他场地应是计入公摊面积的属于业主共有场所等，如绿地、、公园、广场等等。对于该车位的使用，由全体业主共同决定，或由业主大会确定使用权的分配规则。无论是开发商、物业公司还是业主个人都不得擅自侵占车位，或将车位出售或出租，如果有上述行为的，视为侵害了全体业主的利益，其他业主或者业主委员会请求确认上述行为无效的，应予以支持。
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