二手房交易的过程复杂、手续繁琐，尤其是过户程序要求严格，了解二手房交易的过程及程序可以节省买卖双方的时间成本及控制交易的风险，为买卖双方顺利交易提供交易的保障。本章介绍各类房屋的交易流程、交易时交纳的税费标准、过户时应提交的资料。建议买卖双方在交易之前都详细了解交易的程序、向房屋交易主管部门提交的资料及税费交纳的标准，以便于在合同谈判及履行过程当中维护自己的利益并降低交易的成本，尤其是时间方面的成本。

第一节　二手房交易的流程

1 ．二手房的交易的主管部门

二手房的交易主管部门是房屋建设行政主管部门。该部门的叫法全国各地不太一致，有的地方名称是房屋管理局，有的地方名称是建设局或委员会，具体交易事宜由建设局或委员会内部主管部门负责。办理房屋交易手续的内部机构一般称为交易中心。

2 ．二手房交易过程的几个阶段

二手房交易大致分以下几个阶段：

（ 1 ）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（ 2 ）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（ 3 ）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（ 4 ）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（ 5 ）办理产权转移过户手续。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”，直接填写产权过户登记申请表即可。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（ 6 ）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，银行审核买方的资信，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后并作好抵押登记后，银行将贷款一次性发放，有些银行是见到领取房屋所有权证通知单日后即放款。

（ 7 ）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

3 ．有中介公司参与的交易过程

如果买方或卖方或者买卖双方通过中介公司办理二手房买卖，其大致过程如下：

（ 1 ）卖方（房屋所有人）通过咨询，到房屋中介申请办理居间委托手续（要提供房屋相关信息、证明、房产证、房屋所有人身份证明，其他材料。中介要求提供的材料因中介机构不同而有所不同）；

（ 2 ）中介接到申请后，核验材料和房屋，对房屋估价，决定是否受理；

（ 3 ）中介受理后，与房屋所有人签订委托代理书（合同一般为制式合同，但有些条款可以约定，如：房屋出售价格）；

（ 4 ）房屋中介将房屋备案，代买受人购买；

（ 5 ）买方通过咨询与中介签订委托书，委托中介为其找寻房屋；

（ 6 ）中介从登记备案的房屋中找寻房屋，并征求买方初步意见（比如要不要看房）；

（ 7 ）买方同意，中介带领买方实地看房，并签订看方确认书，如果买方对房屋不满意，中介继续为其寻找房屋，如果买方满意，买卖双方签订买卖合同；

（ 8 ）合同签订后，买方向卖方支付定金，买卖双方向中介支付佣金；

（ 9 ）中介为买卖双方办理过户手续；

（ 10 ）卖方支付房款，买方交房；

（ 11 ）售后服务。

4 ．二手房产权过户流程

二手房过户流程过程如下：

（ 1 ）如卖方的房屋所有权证办理完毕且未设定抵押，买方不通过贷款的方式支付房款，则卖方持房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售的声明、买方持身份证明，买卖双方的房屋买卖合同及申请房屋所有权变更登记表共同到交易窗口办理过户申请，工作人员核验身份后要求在相关过户文件上签字，然后出具交纳税费的凭证，双方交完相关税费后则交易中心向买方出具领取房屋所有权证通知单，一般在若干个工作日后买方即可领取新的房屋所有权证，有些区县对某些类过户当天即可取证。（某些区县的交易过程有些不同，办理过户手续时不交税，是在领取房屋所有权证时再交纳税费，然后才发证）。如买方通过贷款方式支付房款，则与买卖双方的过户无关，交易中心不审查双方房款的支付及流向，但银行以房屋所有权证完成变更登记为准作为向买方放款的依据。

（ 2 ）房改房产权过户的流程。房改房产权过户的流程与商品房基本一致，所不同的是房改房上市交易需要履行一些程序，比如央产房需要央产房交易办公室的审批，先结清物业、取暖等费用才能上市交易，另外，成本价的房屋还需交纳土地出让金，标准价房屋还要补足原产权单位的共有份额等。具体的过户手续见下面过户办理手续的介绍。

5 ．办理二手房交易买卖双方需提交的证件

在办理二手房交易时，因不同类别的房屋所提交的证件有所不同，但交易主管部门至少要求买卖双方提供下列证件或文件：

（ 1) 房屋所有权证原件；

（ 2) 房屋买卖合同；

（ 3) 卖方身份证复印件 ( 核验原件 ) ；

（ 4) 买方身份证明 ( 核验原件 ) 。买方是本市个人留存身份证复印件，外地户口留存身份证复印件、暂住证或工作寄住证复印件，军人留存军官证复印件，外国人留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及其购房审批文件；

（ 5) 、房屋所有权证附件 ( 平面图、登记表不复印原产权人 ) 复印件。

第二节　二手房交易的税费

（一）二手商品房交易的税费

1 ．二手普通商品房

（ 1 ）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：

卖方交纳：

①营业税。按成交价的 5% 缴纳。举例：交易的房屋面积是 100 平方米 ，从开商处购买的价格是每平方米 8000 元，总计购入价 800000 元，卖出价为 900000 元，则营业税为 900000 元 X5% ＝ 45000 元；

②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的 0.5% 缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为 900000 元 X0 。 5% ＝ 4500 元；

③个人所得税。个人所得税的税率为 20% ，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用） X20% 。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的 1% 来执行。

④印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 900000 元 X0 。 05% ＝ 450 元；

买方交纳：

①契税：普通住宅按成交价的 1.5% 缴纳。按照上面的例子，契税标准为 900000 元 X1.5% ＝ 13500 元；

B ：印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 900000 元 X0.05% ＝ 450 元；

（ 2 ）取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，所需缴纳的税费如下：

卖方交纳：

①营业税（免征）。

②城市建设维护税、教育费附加（免征）。

③个人所得税。如果是自用五年的住房，且是家庭惟一生活用房再次上市出售所得的个人所得免征个人所得税；如果非家庭自用或者并非个家庭惟一住房则仍按下列标准征收个人所得税。人所得税的税率为 20% ，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用） X20% 。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的 1% 来执行。

④印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 900000 元 X0.05% ＝ 450 元；

买方交纳：

①契税：普通住宅按成交价的 1.5% 缴纳。按照上面的例子，契税标准为 900000 元 X1 。 5% ＝ 13500 元；

②印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 900000 元 X0.05% ＝ 450 元；

2 ．二手非普通商品房

（ 1 ）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：

卖方交纳

①营业税。按成交价的 5% 缴纳。举例：交易的房屋面积是 150 平方米 ，从开商处购买的价格是每平方米 8000 元，总计购入价 1200000 元，卖出价为 1500000 元，则营业税为 1500000 元 X5% ＝ 75000 元；

②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的 0.5% 缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为 1500000 元 X0 。 5% ＝ 7500 元；

③个人所得税。个人所得税的税率为 20% ，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用） X20% 。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的 1% 来执行。

④土地增值税。土地增值税的计算方法：增值额 X 相应的税率。最低税率为 30% 。增值额的计算方法为：转让房地产收入－扣除项目之和（扣除项目指购进价、各种税费）。但目前土地增值税为个人自由申报，没有纳入房屋的过户程序，即不是必须交纳土地增值税才给办理过户手续。

⑤印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 1500000 元 X0 。 05% ＝ 750 元；

买方交纳：

①契税：非普通住宅按成交价的 3% 缴纳。按照上面的例子，契税标准为 1500000 元 X3% ＝ 45000 元；

②印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 1500000 元 X0 。 05% ＝ 750 元；

（ 2 ）取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，又是家庭唯一住房的，所需缴纳的税费如下：

卖方交纳

①营业税。按成交价与买进价差额的 5% 缴纳。举例：交易的房屋面积是 150 平方米 ，从开商处购买的价格是每平方米 8000 元，总计购入价 1200000 元，卖出价为 1500000 元，则营业税为（ 1500000 元－ 1200000 元） X5% ＝ 15000 元；

②城市建设维护税、教育费附加。按成交价与买进价差额的 0.5% 缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为（ 1500000 元－ 1200000 元） X0.5% ＝ 1500 元；

③个人所得税（免征）。

④土地增值税（免征）。

⑤印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 1500000 元 X0.05% ＝ 750 元；

买方交纳：

①契税：非普通住宅按成交价的 3% 缴纳。按照上面的例子，契税标准为 1500000 元 X3% ＝ 45000 元；

②印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 1500000 元 X0.05% ＝ 750 元；

3 ．普通住宅与非普通住宅的区分标准

确定普通住宅与非普通住宅有三个标准，一是住宅小区建筑容积率在 1.0 （含）以上，二是单套建筑面积在 140 （含）平方米以下，三是实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.2 倍以下。

（二）已购公房交易的税费

（ 1 ）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：

卖方交纳：

①营业税。按成交价的 5% 缴纳。举例：交易的房屋面积是 100 平方米 ，从单位购买的价格是每平方米 1560 元，总计购入价 156000 元，卖出价为 500000 元，则营业税为 500000 元 X5% ＝ 25000 元；

②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的 0.5% 缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为 500000 元 X0.5% ＝ 2500 元；

③个人所得税。个人所得税的税率为 20% ，但纳税基数是房屋的增值部分，但已购公房的购入价并不按照当年的购房成本价计算购入价，而是按照每建筑平方米 4000 元计算购入价。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－住房建筑面积 X4000 元 /m 2－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用） X20% 。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的 1% 来执行。

④印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 500000 元 X0.05% ＝ 250 元；

买方交纳：

①契税：普通住宅按成交价的 1.5% 缴纳。按照上面的例子，契税标准为 500000 元 X1.5% ＝ 7500 元；非普通住宅按照成交价的 3% 缴纳，按照上面的例子，契税标准为 500000 元 X3% ＝ 15000 元；

②土地出让金：成交额的 1.5% 。按照上面的例子，契税标准为 500000 元 X1.5% ＝ 7500 元；

③印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 500000 元 X0.05% ＝ 250 元；

（ 2 ）取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：

卖方交纳：

①营业税（免征）。

②城市建设维护税、教育费附加（免征）。

③个人所得税（免征）。

④印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 500000 元 X0.05% ＝ 250 元；

买方交纳：

①契税：普通住宅按成交价的 1.5% 缴纳。按照上面的例子，契税标准为 500000 元 X1.5% ＝ 7500 元；非普通住宅按照成交价的 3% 缴纳，按照上面的例子，契税标准为 500000 元 X3% ＝ 15000 元；

②土地出让金：成交额的 1.5% 。按照上面的例子，契税标准为 500000 元 X1.5% ＝ 7500 元；

③印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 500000 元 X0.05% ＝ 250 元；

（三）经济适用房交易的税费

（ 1 ）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，不得超过原购买价格转让。如果以买入的价格转让，则买方必须具备购买经济适用住房的资格。买卖双方所需缴纳的税费如下：

卖方交纳

①印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。

买方交纳：

①契税：普通住宅按成交价的 1.5% 缴纳。如果房屋的买入价为 300000 元，则契税标准为 300000 元 X1.5% ＝ 4500 元；非普通住宅按照成交价的 3% 缴纳，按照上面的例子，契税标准为 300000 元 X3% ＝ 9000 元；

②印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 500000 元 X0.05% ＝ 250 元；

③核定超标部分，交纳综合地价款：超标部分 X10%

（ 2 ）取得产权证或完税凭证的时间超过五年的。

取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，可以按市场价出售。但出售的价格低于已购经济适用再上市买卖指导价格的，按市建委公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款，同时新购房人要具备购买经济适用住房的资格。其成交价格高于已购经济适用住房再上市指导价格的，按成交价格的收取综合地价款，但对买房人没限制，不具备经济适用住房资格的也可以购买。

卖方交纳

①综合地价款：成交价 X10% ，如果成交价低于已购经济适用住房再上市买卖指导价则按指导价收取。

②印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。

买方交纳：

①契税：普通住宅按成交价的 1.5% 缴纳。如果房屋的买入价为 300000 元，则契税标准为 300000 元 X1.5% ＝ 4500 元；非普通住宅按照成交价的 3% 缴纳，按照上面的例子，契税标准为 300000 元 X3% ＝ 9000 元；

②印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 500000 元 X0.05% ＝ 250 元；

（四）如何确定个人所得税的税率

根据国税发 [2006]108 号《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，二手房转让的个人所得税按房屋实际成交价格为转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用差额 20% 的标准收取个人所得税。具体计算方法及标准、规定如下：

1 ．房屋原值具体为：

（ 1 ）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

（ 2 ）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

（ 3 ）经济适用房 ( 含集资合作建房、安居工程住房 ) ：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

（ 4 ）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门 ( 或原产权单位 ) 交纳的所得收益及相关税费。

（ 5 ）城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》 ( 国务院令第 305 号 ) 和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》 ( 建住房 [2003]234 号 ) 等有关规定，其原值分别为：

①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

④房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

2 ．转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

3 ．合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

（ 1 ）支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

①已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的 15% ；

②商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的 10% 。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费 ( 铺装了地板，装配了洁具、厨具等 ) 的，不得再重复扣除装修费用。

（ 2 ）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

（ 3 ）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

对于上述房屋原值、合理费用、装修费用等纳税人需提供购房合同、付款发票等原件经税务机关确认后才能核减。按照《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按 1% 执行。按照国税总局的通知，如果不能提供完整、准确的凭证，不能正确计算应纳税额的，可按 1% － 3% 执行。因此，在今后不排除北京市的核定征收率从 1% 提高到 2% 或 3% 的可能。

另外，对于 2006 年 8 月 1 日 之前的已经成交的房屋，对售房人来说并非是国家规定不征收个人所得税，在此之前相关的法规也规定对售房增值的部分也征收个人所得税，但此前并没有将征收个人所得税与房屋的交易过户手续联系起来，从 2006 年 8 月 1 日 之后，售房人交纳个人所得税成为房屋交易的一个前提，即先交个人所得税，否则不予办理过户手续。

（五）如何交纳二手房的税费

二手房的税费主要有契税、营业税、个人所得税、土地出让金、印花税等。契税、营业税、个人所得税到地税部门交纳，有的区县地税在交易中心设点，办理交易手续的人不用另行到地税部门交纳，在交易中心可一站办理，节省时间，方便群众。有些地方必须到地税部门交纳，地税部门与交易中心的地理位置有远有近。土地出让金一般在国土资源部门设立的地点收取，原来国土资源与房房屋管理是一个部门，分开后有些国土部门与房管部门办公地点已分开，给办理交易手续的人造成不便，交纳土地出让金及办理过户手续至少要去两个地方，如果去地点不熟悉或交通拥堵，半天是办理不完的，可能需要一天的时间。有些地方某些费用还要到银行去交，去银行排队，这样会更浪费时间。一般印花税在交易中心就可以现场交纳。

（六）交纳个人所得契税的 流程

按照目前实行 “ 先税后证 ” 和程序，买卖双方只有把营业税、契税和个人所得税都缴纳完毕，带着完税凭证才可以去办理房产证。办理交个税手续时需买卖双方同时到场，个人所得税和营业税、契税的缴纳流程是一样的，纳税人要填写《个人销售已购住房税费申报、核定表》上。纳税的具体流程如下：

第一步： 先到咨询台领取及填写二手房交易申请表，到取号机领取二手房交易号码，等待叫号；

第二步： 到 窗口提交下列资料或材料：提供房主、买房人身份证原件及复印件（如果买卖双方中的任一方无法到场，需提供代理人身份证原件及复印件）；房屋产权证原件及复印件；二手房买卖合同原件及复印件；原始购房发票原件及复印件；填写的《税务机关代开发票申请表》；填写的《某某区二手房交易涉税登记表》

第三步： 税务工作人员审核二手房交易资料，到窗口开据个人所得税缴款书；

第四步： 到银行缴纳个人所得税、契税；

第五步： 返回地税局，再次到窗口交回银行开具的缴税凭证，审核材料，然后税务机关代开发票。

（七）二手房交易免契税条件

下列情况可减免契税：

拆迁户在购买房屋时可以享受减免契税的优惠政策，在购买二手房时，如房屋的价格与拆迁户被拆迁房屋的补偿价格一致，则新购房屋在办理产权转移登记时，减免新购房屋的产权转移时的契税。如被拆迁房屋的价格低于新购房屋的价格，则新购房屋在办理产权转移登记时只对差额部分征收契税。办理免税或减税证明需到房屋行政管理部门办理并提交下列材料：

1 ．身份证；

2 ．户口薄；

3 ．拆迁补偿协议；

4 ．商品房买卖合同；

5 ．如果拆迁人与购房人不一致时还需提供直系亲属关系证明。

第三节　二手房避税的方式

1 ．几种常见的二手房避税办法

从 2006 年 6 月 1 日 开始，转让购买 5 年内的二手房须按照房价全额缴纳 5.5 ％的营业税、城市建设维护税、教育费附加；从 2006 年 8 月 1 日 开始，对二手房交易所得征收 20% 的个人所得税。基于两税降低了售房人的利润，转嫁税费买方又无法承受，二手房交易的当事人于是在房产交易中采取一些非正常交易手段，在买卖中 “ 避税 ” ，以达到少交税费的目的。避税的方法主要有低报成交价、变买卖为赠予、延长交易期、以租代售等。对此，笔者提醒，这些所谓 “ 避税妙招 ” 对买卖双方来说都存在各种不可预料的市场风险和法律风险。

（ 1 ）避税方法一： “ 黑白合同 ” 避税

有些买卖双方在房屋的买卖中采用 “ 黑白合同 ” 的方法避税， “ 黑白合同 ” 也叫“阴阳合同”、“大小合同”，是指在房屋买卖合同中，买卖双方协商后签订两个不同房屋买卖合同，两个买卖合同除了房价不同之外，其余的内容完全相同，两个合同其中一个将房价填至最低，基本与纳税的指导价一致，这份合同是用来交给交易中心，用来过户及申报纳税的，这样缴税的税费基数就小，纳税额也会减少。另一份合同的房价则是双方真实的交易价格。

二手房交易中，使用 “ 阴阳合同 ” 对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将面临着一个问题：由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时买方也会相应多缴。这种交易方式，买方如果存在恶意，，坚持以过户的合同价格为依据，剩下的差价不予给付卖方，在卖方没有其它证据的情况下，卖方只能吃个哑叭亏，即使能通过诉讼途径要回尾款，也很麻烦。

（ 2 ）避税方法二：假赠与真买卖

目前赠与只交纳房屋评估价格 3% 的契税及公证费，因此有些买卖双方的当事人为了避税，采用赠与的方式逃避税费。通过赠与的方式进行房屋买卖存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃 “ 哑巴亏 ” 。这是由于我国《合同法》中规定， “ 赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任 ” ，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，不能要求售房人赔偿。此外，买方还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，轻则补缴税款与罚款，重则可能导致合同无效，这对双方来说都得不偿失。在下面的介绍中还会重点介绍假赠与真买卖的法律后果。

（ 3 ）避税方法三：延期履行过户手续或公证避税

二手房买卖合同的当事人双方为了逃避五年之内交纳营业、个人所得税采用先付款、先交付，待五年期满后再办理过户手续的方式进行避税。为了让买方或卖方放心，有时中介公司会建议双方办理合同的公证。事实上这种公证没有任何意义，即使双方对买卖合同进行了公证，因为合同履行的时间较长，不能保证在几年的时间内不发生违约的情况，如果发生违约的情形，公证是解决不了的，公证只能证明双方的合同签订时是合法的，实际上不做公证，双方的合同也可以证明双方的协商是真实的，做了公证也不能保证一方违约。中介公司建议公证实际上是利用买方或卖方对公证所起作用的不理解，诱使双方办理公证，以达到交易的目的或少交税的目的。这种操作方式风险太大。但目前这种避税方法是运用还是比较广的。这种方法表面上看是合理避税，通过公证似乎也有了法律保护，但由于要等几年后再正式过户，其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。因为几年之内房地产市场价格发生变化的可能性非常大，因此很难保证双方的合同能顺利履行。因为房产证是认定房屋所有权的唯一合法凭证，只要房屋没有办理过户，在过户之前房产证仍属卖方，卖方可将房屋再次出售，或者抵押，或者欠其它债务被法院查封。一旦卖房人将房屋抵押或者转售或者房屋被 查封 ，买方人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，也就是说，公证机关不会公证房屋的所有权属于买方，只会公证房屋买卖合同的真实、有效，如果公证机关在没有房产证的情况下就公证房屋的所有权属于买方，则此公证因违反法律规定，是一个无效的公证，是可以撤销的。如果公证机关只公证买卖合同的合法、有效，那么如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证不起任何作用。

（ 4 ）避税方法四： “ 明租暗售 ” 的避税方法。对于未满五年期的房屋，买方双方有时会采取以租代售的方式避税，具体操作办法是：售房人让购房人以交租金为名义，一次性支付房款或交纳部分房价款，等房屋领证时间超过５年后，再办理过户手续，在未过户期间购房人实际入住房屋，在此期间，购房人全权使用这套房子的依据是有条件承租，待五年期满后转为出售。这种方式对买方的风险是：因为房屋没有办理过户，房屋的所有权还是属于卖方，卖方有权利处分该房产，而买方却没有这个权利。在承租期间，卖方可随时解除合同，买方的利益很难得到保证。如果到了买卖双方约定的过户期，卖方不协助办理过户，或者死亡、失踪，买方的利益也很难得到保证。

（ 5 ）避税方法五： 个税不提供扣除项目的发票。个人所得税按照转让价格减除购入价、合理支出后作为纳税基数。合理支出指购房时的税费、装修等费用，如果不能提供合理的支出凭证，则按成交价的 1% 来交纳个人所得税。买卖双方经过精心计算，如果扣除合理支出纳税额比成交价的 1% 还高，则不提供原始的发票。称 丢失了能够证明房屋原值的发票，要求按总价的一定比例来申报个税，来达到逃税的目的。以一套没有装修的买入价为 100 万元的房屋为例，转让价为 150 万元，如出示购房发票，则卖家须缴纳个人所得税约将近 10 万元，而如果不出示购房发票，税务机关最多只能对其核定征收 1.5 万元个税，其中的差距非常大，但这种逃税办法目前很难定论其是否违法。

2 ．为避税采用赠与的方式买卖房屋是否合法

2005 年国家为控制房价的过快上涨，出台了一系列宏观调控措施，其中包括未满五年的房屋转让时需交纳房价款 5% 的营业税及交纳个人所得税。有些购房人为避免多交 5% 的营业税及个人所得税，采取赠与的方式转让房屋。这种行为首先违反了国家税收方面的法律规定，严重者要承担刑事责任。其次双方以赠与的形式规避国家的规定，损害了国家的利益，按照《中华人民共和国合同法》 第五十二条的规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的 的合同无效。双方签订的赠与合同应属于无效合同，因为买卖双方是以合法的形式掩盖非法的目的，任何一方都可主张合同无效，对购房人任何一方合法权益都没有保障。最后，因为 对于卖方而言，合同是赠与合同，是没有付款作为对价的，起码从形式上不构成实际的买卖合同关系，买方完全有可能不按事先约定付款，如果买方不付房款，那么卖方将得不得任何利益补偿，除非卖方证明是假赠与、真买卖。

第四节：交易手续

•  商品房上市交易的手续

商品房上市交易房屋行政主管部门称其为“存量私房买卖”，指房产权利人将产别为私产的存量房房产交付给买受人所有，后者接受该房产并支付约定价款的行为。办理的前提条件是卖方已取得房屋所有权证，买卖双方签署了合法有效的商品房买卖合同，买卖双方填写《北京市房屋所有权登记申请书》，并向交易窗口提交下列材料：

（ 1 ）买卖双方提交材料：

身份证明（核验原件），如本市市民提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人提交监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

买方是单位需提交下列文件：

境内单位：法人营业执照或事业单位法人证书复印件、批准该法人或组织成立的文件复印件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证原件复印件；

境外单位（含港澳台）：经过公证的法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件复印件；法人的授权委托书、受托人的身份证复印件等材料需按规定办理公证、认证，并提交经公证的中文译本；北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；相关主管部门审批的符合购房条件并准予购房的证明。

外国驻华大使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准文件。

（ 2 ）房屋所有权证；

（ 3 ）房屋买卖合同原件（ 1 份），合同自行拟定，登记机关不提供制式合同；；

（ 4 ） 原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白）

（ 5 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份（一份在受理窗口提交，另一份在制证窗口提交）；

（ 6 ）完税凭证；

（ 7 ）多个人共同购买一套房屋，则需提供共有协议；共有协议约定由何人持房屋所有权证，何人持房屋共有权证，约定共有份额。

•  房改房上市交易的手续

1 、已购公房上市交易的手续

已购公有住房上市交易是指已取得房屋所有权证的已购公房再次上市转卖给他人的行为。房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。成本价购房需出售时原来需要单位审批，现在此规定已取消。在交易时需补交土地出让金或综合地价款。标准价房屋出售时因原售房单位有 6% 的产权，因此该房屋属于共有产权，需共有权人同意出售方能上市交易。央产权的房屋必须经过“在京中央国家机关住房交易办公室”审批同意后才能上市交易。但出售时还需提交：房屋共有权人同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。

办理已购公房过户手续的前提条件是缴纳完毕契税、个人所得税、营业税，买卖双方到场，任何一方不能到场的，须出具授权委托书。除需填写《房屋所有权登记申请书》之外，还需提交如下资料：

（ 1 ）买卖双方提交材料：

身份证明（核验原件），如本市市民提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准符合购房条件准予购房的证明；台湾同胞提交台胞证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准符合购房条件准予购房的证明；外国人提交护照复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准符合购房条件准予购房的证明；非完全行为能力人提交监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

（ 2 ）与原产权单位买卖契约（已购公房）；

（ 3 ）房屋所有权证；

（ 4 ） 原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权证中没有附图、表的，可不提交）；

（ 5 ）买卖双方签订的购房合同一式三份；

（ 6 ）完税凭证；

（ 7 ）补交土地出让金的缴纳发票；

（ 8 ） “ Ｏ二六 ” 单位的房屋，提交 “ Ｏ二六 ” 单位的批准出售证明。

2 、经济适用房上市交易条件及手续 （含按经济适用住房管理的房屋）

作为开发项目建设的经济适用住房上市交易是指房地产开发企业经政府同意立项开发建设并且通过市场对外销售的经济适用房，在取得房屋所有权证的经济适用房再次上市转卖给他人的行为。

经济适用住房在交易时有一些政策性的限制，在五年之内 ( 以填发日期或契税缴纳日期为准 ) 是禁止转让的，如转让必须是以原价转让，且买方符合经济适用住房购买资格，买方需到住房开发办公室办理审批，然后才能交易。五年之后交易卖方要补交综合地价款。

已购经济适用房上市交易的条件如下：

（ 1 ）作为开发项目的经济适用房住满五年后方可按照市场价格上市交易（以填发日期或契税缴纳日期为准），如果五年后上市出售的价格低于房屋建设主管部门公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款，同时新的购房人也要具有购买经济适用住房的资格，通过审批后才能购买。如果五年后再次上市出售成交价格高于建设主管部门公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，则按照实际的成交价格收取综合地价款，对买房人的资格没没有限制。不足五年上市出售的按照当初购买经济适用房的价格买卖；

（ 2 ）先缴纳完毕契税后办理其它手续，买卖双方需同时到场，任何一方不能到场的须出具授权委托书；

（ 3 ）未满五年上市的，购房人须取得购买经济适用房的审批单。

已购经济适用房上市交易的手续如下 ：

作为开发项目建设的经济适用住房上市交易除填写《房屋所有权登记申请书》之外，还应提交如下证件：

•  卖双方提交材料：

身份证明（核验原件）：本市市民需提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证或士兵证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准的符合购买条件的证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准的符合购买条件的证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

•  不足五年上市交易的提供购房人的经济适用房 资格审核表

•  如果购房人购买的经济适用房的面积超标，则提供超标部分补交综合地价款的收据 （买房人购买的经济适用房面积超标的） ；

•  卖房人提供原购买经济适用房的购房合同和契税完税收据；

•  房屋所有权证；

•  房屋买卖合同（原件）；

（ 7 ） 原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白）；

补交综合地价款证明； 按经济适用住房管理的房屋，补交土地出让金证明；

（ 8 ）完税凭证；

3 ．回迁房上市交易手续办理程序

危改房上市交易是指按照经济适用住房的有关政策出售给被拆迁人，按照政策拆迁并回迁后取得的经济适用房，在取得房屋所有权证的经济适用房再次上市转卖给他人的行为。

危改房的办证程序如下：

•  双方提交材料：

身份证明（核验原件）：本市市民提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准的符合购买条件的证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准的符合购买条件的证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

•  原产权单位签订的经济适用住房买卖合同；

•  房屋所有权证；

（ 4 ）房屋所有权证附图、登记表复印件

（ 5 ）买卖双方合同一式三份；

（ 6 ）完税凭证；

（ 7 ）土地出让金的缴纳发票。

4 ．央产房上市交易的手续

央产权的房屋是中央国家机关或其直属企业房屋，再次上市交易必须经过“在京中央国家机关住房交易办公室”审批同意后才能上市交易。但出售时还需提交：房屋共有权人同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。

办理央产房过户手续的前提条件是缴纳完毕契税、个人所得税、营业税，买卖双方到场，任何一方不能到场的，须出具授权委托书。除需填写《房屋所有权登记申请书》之外，还需提交如下资料：

（ 1 ）买卖双方提交材料：

身份证明（核验原件），如本市市民提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准符合购房条件准予购房的证明；台湾同胞提交台胞证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准符合购房条件准予购房的证明；外国人提交护照复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准符合购房条件准予购房的证明；非完全行为能力人提交监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

（ 2 ）与原产权单位买卖契约（已购公房）；

（ 3 ）房屋所有权证；

（ 4 ）房屋所有权证附图、登记表复印件。如所有权证无图，则不需提交。登记表不复印原产权人姓名；

（ 5 ）买卖双方签订的购房合同一式三份；

（ 6 ）完税凭证；

（ 7 ）土地出让金的缴纳发票。

（ 8 ）必须经“在京中央和国家机关住房交易办公室”审批同意并取得了《央产房上市出售确认表》后才能上市出售；

（ 9 ）提交房屋共有权人同意出售的书面意见书；

（ 10 ）物业费、供暖费清结证明。

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6 、已购公房改为商品房手续

已购公房改为商品房是指将所购的公房缴纳一定的土地出让金后，将房屋性质改为商品房的行为，已购公房改为商品房后，上市出售后不用再交纳土地出让金。已购公房改为商品房的前提条件是已取得房屋所有权证。办理手续时除填写《已购公房改为商品房申请表》外还需提交如下证件：

（ 1 ）房屋所有权证；

（ 2 ）身份证复印件（核验原件）；

（ 3 ）房改房：原购房契约；

（ 4 ）央产已购公有住房需经“在京中央和国家机关住房交易办公室”审批同意并取得了《央产房上市出售确认表》；

（ 5 ）土地出让金缴纳的发票。

补交的土地出让金数额按下列方法计算：购房当年成本价的 1% 。比如 2005 年的购房成本价是 1560 元，因此土地出让金为 15.6 元 / 平方米，再乘以房屋的建筑面积就得出应交的土地出让金。

（三）如何办理亲属间的房屋过户

亲属间的过户一般是因为继承、赠与、析产、离婚等原因发生的，办理亲属之间的过户按照情况的不同可分别采取继承、赠与、夫妻更名、买卖的方式进行。这些办理亲属之间过户的手续本书中都有详细介绍，可根据不同情况参照执行。有些人将亲属之间的赠与采用买卖的方式进行，因为按照现行的税费政策，赠与的契税是 3% ，而某些情况买卖的契税减半征收，只收 1.5% ，这样赠与的双方就可避税。

（四）卖房人不能亲自办理户手续如何处理

卖房人不能亲自办理过户手续的原因比较多，比如工作忙、长期不在本地、没有行为能力、未成年、人身受到限制等，遇到这种情况可以办理委托公证。委托公证的办理程序为：受托人与产权人夫妇双方共同到公证处办理委托公证，委托的内容为受托人为委托人（卖房人）办理房屋买卖的一切手续，包括签订买卖合同、办理过户手续、房屋交付、代领房款等。在办理公证手续前，售房人夫妇需提供身份证、户口本原件、产权证原件，如果是公房还需提供原购房协议。没有房产证公证机关不予办理委托公证。

（五）签订合同后售房人失去行为能力如何办理过户手续

签订房屋买卖合同后，如果售房人失去行为能力，则由售房人的监护人办理过户手续。

（六）签订合同后售房人死亡如何办理房屋过户手续

签订房屋买卖合同后，如果房屋所有权人死亡，则发生继承，由其继承人履行后面的办理房屋的过户手续。如果继承人不同意办理过户手续或部分继承人同意部分继承人不同意则购房人可提起诉讼，要求继承人继续履行房屋买卖合同，办理过户手续。如果售房人死亡后没有继承人，则按照目前的规定无法继续办理过户手续，对于这样的问题如何处理目前尚没有明确的规定。

（七）卖方在国外工作如何办理交易过户手续

卖方如在国外工作，可通过下面的几种方式办理过户手续：一是在国内时办理委托公证，将办理过户或房屋买卖的所有事宜委托给某人代办，即便卖房人不在国内，只经委托人持有公证的委托书就可以代表卖房人办理过户手续。二是委托人到所在国的中国驻该国的大使馆或领事馆办理认证手续，在使领管工作人员面前签署委托书，交给委托人也可办理过户手续。

（八）已办理产权证的两人共有房产如何过户给一人

可以通过买卖或赠与的方式进行。由共有权人签订买卖合同或办理赠与公证，进行房产评估，交纳税费，然后到房地产交易部门办理过户手续。

（九）补办房产证手续

房屋所有权证丢失或损坏是可以申请补办的。补办的过程如下：申请人首先到房屋交易主管部门提交申请，说明房屋所有权证丢失损毁的事实情况，主管部门审核通过后开具登报遗失证明。申请人持主管部门开具的登记证明办理登报遗失手续，报纸登载该声明六个月之后，申请人携带相关证件再到交易主管部门办理补发房屋所有权证的手续并领取重新补发的房屋所有权证。

申请遗失补证手续分两步，一是申请遗失登报手续，二是申请补办手续。

申请遗失登报手续如下：

（ 1 ）提交补证申请，如房产属于夫妻共有财产应双方共同申请；

（ 2 ）申请人的身份证明复印件（核验原件）；

（ 3 ）原售房单位出具的已领证说明原件；（房改房；登记部门可以确认申请人已领取证书的除外）； 房改房提交原售房单位的同意遗失登记的证明；

申请补办手续如下：

（ 1 ）提交刊登《房屋遗失声明》的北京日报或法制晚报，但《遗失声明》必须见报 6 个月后方可补办； 受理遗失补证申请后，登记部门在北京建设网上公告，满 6 个月后，补发房屋所有权证。

（ 2 ）产权人的身份证复印件（核对原件）；

（ 3 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上；

补证手续只收取房产证印花税 5 元，不收其它费用。

（十）破损换证的办理手续

破损换证登记，如果申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。破损换证需提交下列证件或资料：

（ 1 ）换证书面申请（原件；不再提交固定格式申请书）；

（ 2 ）破损的房屋所有权证；
（ 3 ）登记部门提供房屋登记表、房产平面图（申请人确认）。