最高法院于5月24日正式出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《建筑物区分所有权的解释》）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《物业纠纷的解释》），希望进一步界定其中的具体问题。这两个司法解释自今年10月1日开始实施。

　　据最高法院有关人士介绍，最高法院早在2003年，即《物权法》出台前，就已着手开展制定涉及物业纠纷案件司法解释的相关准备和调研工作，并于2007年年初就上述两个司法解释正式立项。2008年6月16日，最高法院曾向全社会公布过这两个司法解释的征求意见稿，向公众征求意见。

车位应先满足业主需要
　　“建筑物区分所有权”在通俗语境中，一般指购买了房地产的业主权利。在法律概念上，是指明确界定在同一个建筑物上存在各个所有人独自使用的专用部分以及多个所有人共同使用的公用部分，为此，中国的《物权法》规定这种物权名称为“建筑物区分所有权”。

　　此次最高法院的《建筑物区分所有权的解释》所做的具体规定，主要针对业主身份的界定、专有部分和公有部分的划定、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理以及住改商纠纷的处理和业主知情权的保障等。

　　该司法解释规定，除了根据《物权法》规定可以明确确认为业主的人，其他通过法院的判决，或者在政府征收决定发生效力之时、继承和遗赠发生效力之时，只要是和建设单位已经签订了买卖合同，尽管没有办理所有权登记，也可以被认定为业主。

　　司法解释还就专有部分和公有部分，作了明确的规定。车位、摊位以及规划中已经列入特定房屋买卖合同的露台，都应当认定为专有部分；而建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶以及通道、楼梯、大堂、消防、公共照明均属于公有部分。而如果不属于业主的专有部分，也不属于市政公用部分，或者其他权利人所有的场所以及设施，都将认定为公有部分。

　　关于车位、车库问题，《建筑物区分所有权的解释》规定，《物权法》规定的车位、车库需“应当首先满足业主的需要”，是指建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　司法解释还规定，如果是在建筑区划内用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为业主共有的车位。

物业退出机制进一步明确
　　随着物业纠纷越来越多，如果在司法上处置不好，一些纠纷就演化成社会事件。《物业纠纷的解释》主要就物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等问题做了规定。

　　根据这一司法解释，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。法院不支持业主以非合同当事人为由提出抗辩。

　　但是，司法解释列举了两种情况，法院应当支持的合同或者合同相关条款无效。比如，物业公司将全部的物业服务业务一并委托给他人；此外，物业服务合同中有免除物业服务企业的责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

　　如果物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关业务规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主要求物业服务企业承担继续义务的，法院也应当支持。物业公司也不得擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

　　司法解释还规定，业主无正当理由不能拒绝缴纳物业费。如果物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能以没有享受或者无需接受为由，不交纳费用。

　　此外，法院支持物业合同的权利义务终止后，业主委员会要求物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业公司拒绝退出、移交，不能以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同后的物业费。■