简要内容：对业主大会和业主委员会依法履行职责的监管将直接归属于所在地的辖区政府，这是新《天津市物业管理条例》（以下简称新《条例》）修订完善后的重要内容之一。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。

　　对业主大会和业主委员会依法履行职责的监管将直接归属于所在地的辖区政府，这是新《天津市物业管理条例》（以下简称新《条例》）修订完善后的重要内容之一。同时，新《条例》还对业主大会、业主委员会的建设和物业管理用房等多项物业热点问题进行了明确规定。

　　新《条例》第7条规定，“街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。”

　　对于小区业主大会的成立条件，新《条例》也进行了修订。例如，新《条例》第11条规定“已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：1.业主入住率达百分之五十以上；2.首位业主实际入住达到二年以上。”同时，首次业主大会会议筹备组的组成人员也在新《条例》中进行了调整，即“筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。”将原先由前期物业服务企业负责召集首次业主大会会议改为由街道办事处或者乡镇人民政府出面组织、协调，提高了政府对业主大会这一自治组织的监管力度。

　　另外，新《条例》还规定，本市实行物业管理联席会议制度。新《条例》第31条规定，“物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。”并规定，“物业管理联席会议主要协调解决下列问题：1.业主委员会不依法履行职责的问题；2.业主委员会换届过程中出现的问题；3.履行物业服务合同中出现的重大问题；4.提前终止物业服务合同的问题；5.物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；6.需要协调解决的其他物业管理问题。”

　　热点问答

　　1.首次业主大会会议应当讨论决定哪些事项？

　　（1）业主大会议事规则；

　　（2）管理规约；

　　（3）选举业主委员会；

　　（4）物业管理服务内容和服务标准；

　　（5）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　2.业主大会和业主委员会提取活动经费按什么比例？

　　业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。

　　3.管理规约应当包括哪些内容、由谁制定？临时管理规约由谁制定？

　　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。

　　管理规约由业主大会制定，对全体业主具有约束力。

　　临时管理规约由开发建设单位制定，在售房时向购房人明示，购房人在购买新建房屋时应当对其进行书面确认，并受其约束。